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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.

Com esse entendimento, o colegiado negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis no loteamento tivessem de pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.

Ao STJ, a associação alegou que as obrigações impostas pelos loteadores no contrato-padrão regularmente registrado vinculam os adquirentes, transformando o pagamento da taxa de manutenção e limpeza em obrigação propter rem – ou seja, que acompanha o bem que originou o débito.

No entanto, os compradores alegaram que, ao adquirirem os imóveis, aderiram ao contrato-padrão e passaram a contribuir com a taxa mensal, mas não poderiam ser responsabilizados pelos débitos dos proprietários anteriores.

Taxa de manutenção tem natureza pessoal
O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.

O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.

Proteção ao comprador do lote
No caso, o ministro verificou que a associação interpretou o artigo 29 da Lei 6.766/1979 no sentido de que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.

Para o relator, contudo, um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano – com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei 6.766/1979), entre eles o contrato-padrão (artigo 26) –, é proteger os compradores dos lotes. “Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente”, disse.

O artigo 29 da lei – afirmou – não traz a determinação de que o adquirente responderá pelos débitos do antigo proprietário, mas tão somente que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.

Na avaliação do ministro, o fato de o contrato-padrão ter sido levado a registro, permitindo que fosse consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à obrigação de pagar uma taxa de manutenção, e não de que responderiam por débitos de antigos proprietários.

Leia o acórdão no REsp 1.941.005.

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Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1941005

Segundo a polícia, eles planejavam e executavam golpes como falsa venda de apartamentos ou distribuição clandestina de água e gastavam dinheiro dos moradores até em clínicas de estética.

Penalidade foi adequada ao caso, afirmou juíza.

A 8ª Vara Cível de Ribeirão Preto manteve multa aplicada por condomínio a moradora flagrada, por duas vezes, sem máscara nas dependências e áreas comuns do prédio, mesmo sendo advertida por funcionários sobre o uso obrigatório do equipamento sanitário. Segundo a juíza Carina Roselino Biagi, a multa de R$ 1.662,98 é “razoável, proporcional e exigível, aos moldes da determinação da assembleia geral condominial e das autoridades competentes”.
Consta nos autos que a autora da ação pediu a declaração de nulidade da multa e a condenação do condomínio a pagar indenização por danos morais. Ao julgar o pedido improcedente, a magistrada considerou que “a conduta faltosa perpetrada pela requerente é grave, pois atenta contra direitos fundamentais coletivos de elevada envergadura, a saber: a vida, a integridade física e a saúde. O ato em si aparenta ser inofensivo e banal, todavia as repercussões geradas poderão ser irremediáveis, uma vez que a não utilização de máscara é capaz de culminar na contaminação, por Covid-19, dos demais condôminos”.
Em sua decisão, a juíza destacou trechos da Lei Estadual 10.083/98 e do Código Civil, ressaltando que este positiva deveres do condômino no artigo 1.336, entre eles, “a necessidade de observância do sossego, da salubridade e da segurança coletivos”. “É de notório conhecimento popular as graves consequências causadas pela moléstia em voga, tais como: sequelas respiratórias permanentes, deficiências mentais, falência de órgãos e, inclusive, a morte. Portanto, o ato ilícito praticado pela autora é grave e passível de punição”, concluiu.

Cabe recurso da decisão.

Processo no 1039442-92.2020.8.26.0506

Comunicação Social TJSP – SB (texto) / Internet (foto)

A cobrança por parte de associação de moradores em loteamento de proprietário não associado sempre foi tema polêmico, haja vista o que dispõe o artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal:

“Art. 5º … :
…
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;”

Quanto ao assunto, o Superior Tribunal de Justiça já havia se posicionado em meados de 2015, através do Tema 882 em recurso repetitivo (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), culminando na seguinte tese firmada: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

Pouco tempo depois, a Lei 13.465/2017 alterou a Lei 6.766/1976, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, a fim de introduzir o artigo 36-A e seu paragrafo único, por meio do qual dispõe que “as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

Desta forma, diante da divergência entre a lei de 2017 e o Tema 882 do STJ de 2015, a polêmica continuou.

E a questão não parou aí, pois, o litígio foi levado para o Supremo Tribunal Federal, por meio do recurso extraordinário (RE 695.911), Tema 492 da lista da repercussão geral.

Passados pouco mais de oito anos, finalmente o recurso foi levado para julgamento virtual, iniciado em 4/12 e encerrado em 14/12/2020, às 23h59min.

O debate entre os ministros foi acirrado, tendo o voto do relator, ministro Dias Toffoli, sido acompanhando pelos ministros Alexandre de Moraes, (o qual também proferiu voto), Carmen Lúcia, Luiz Fux e o mais novo integrante da Suprema Corte, Nunes Marques — todos pelo provimento do recurso.

No entanto, houve votos divergentes pelos ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Marco Aurélio e Gilmar Mendes; os ministros Roberto Barroso, Rosa Weber e também Gilmar Mendes, acompanharam a divergência pelo voto do ministro Edson Fachin, todos pelo improvimento do recurso extraordinário.

Já o ministro Marco Aurélio, embora tenha proferido voto com tese divergente do relator, também votou pelo provimento do recurso extraordinário.

Mas a decisão final é muito boa para as associações de moradores em loteamento com acesso controlado “fechado”, pois, nesse julgamento, estabeleceu-se um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, tendo sido fixada a seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020.” (grifamos)

Portanto, a divergência que havia quanto à constitucionalidade ou não de proprietários de lotes em loteamentos com acesso controlado, vulgo, “fechado”, onde há instalada associação de moradores, terá um novo contexto ante o julgamento do Tema 492, já que, por maioria, os ministros entenderam pela inconstitucionalidade da cobrança até o advento da Lei 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.

Desta forma, as associações de moradores terão uma maior segurança jurídica para poder investir e estruturar os respectivos loteamentos, sem que haja enriquecimento ilícito de alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar ou até mesmo em se desassociar, embora beneficiados diretamente com a valorização de seu patrimônio, por todo aparato oferecido no empreendimento, especialmente em loteamentos previamente constituídos nesse formato, a partir de julho de 2017.

O ideal seria que o Poder Público disponibilizasse todo o aparato necessário para a segurança e o bem estar de todo cidadão, em cada uma das cidades brasileiras; o que estamos observando, especialmente nos grandes centros urbanos, é o crescimento de condomínios, especialmente de loteamentos com acesso controlado, a fim de que a iniciativa privada, constituída através de associações de moradores, custeie essa infraestrutura para que seus associados/moradores possam viver em um local que ofereça uma melhor qualidade de vida e, principalmente, de segurança.

Por outro lado, as Prefeituras Municipais, com seus orçamentos totalmente sobrecarregados, acabam concedendo o direito de uso de áreas públicas, como ruas, praças e áreas verdes, às associações de moradores, a fim de que, em contrapartida, a própria associação privada passe a custear as despesas com a conservação de tais locais.

Diante desse cenário atual em que vivemos, a questão constitucional enfrentada pela Corte Suprema de nosso país é essencialmente sobre o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis em loteamentos, frente aos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administração e manutenção de serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo.

Portanto, aquele que não quer arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado, ou mesmo rateio condominial em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência em imóvel localizado em loteamento aberto, até porque a escolha do local para residir é uma questão pessoal de cada adquirente de imóvel.

E como observação final, o prazo prescricional para cobrança de débitos de taxa associativa é de cinco anos, contados a partir de seu respectivo vencimento; portanto, a cobrança poderá retroagir nos últimos cinco anos, sendo possível cobrar as taxas associativas a partir de 11 de julho de 2017, mesmo sendo o proprietário não associado, desde que, já possuindo o lote anteriormente a tal data, tenha aderido ao ato constitutivo da associação, ou, sendo novo adquirente, o ato constitutivo em questão esteja registrado no Registro de Imóveis.

Otávio Celso Furtado Nucci é advogado especializado em Direito Condominial, sócio-proprietário do escritório Nucci e Nucci Sociedade de Advogados, pós-graduado em Direito Empresarial pela Uniseb, coordenador e professor do Curso de Síndico Profissional do Portal dos Condomínios Brasil da Unidade de Ribeirão Preto, professor do Curso de Direito Condominial do Instituto Valente de Educação, professor convidado do curso de pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP — Unidades Ribeirão Preto e São Paulo, coautor do livro “Direito Condominial Contemporâneo” da Editora LiberArs, palestrante e congressista.

Com a publicação da Lei n.º 14.010/2020, criou-se a falsa impressão de que as assembleias Artigo – Assembléias Virtuais x Associações de Moradores virtuais e/ou a prorrogação dos mandatos dos síndicos, estavam autorizadas indistintamente, seja para condomínios edilícios, seja para associações de moradores em loteamento com acesso controlado, popularmente chamado de loteamento fechado.

Mas não é bem isso que aconteceu, pois, a referida lei, em seu capítulo VIII, apenas e tão somente, trouxe tal autorização legal aos condomínios edilícios, nada mencionando sobre as associações de moradores em loteamento com acesso controlado, conforme segue:

CAPÍTULO VIII
DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

–Art. 11. (VETADO).

–Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

Assim, até então, estava havendo uma interpretação extensiva as Associações de Moradores em loteamento com acesso controlado (fechado), no sentido de que as mesmas são consideradas como condomínios de fato.

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No entanto, a fim de regulamentar essa situação, foi publicada em 29/07/2020, a Lei 14.030 de 28 de julho de 2020, a qual dispõe sobre as assembleias e as reuniões de sociedades anônimas, de sociedades limitadas, de sociedades cooperativas e de entidades de representação do cooperativismo durante o exercício de 2020, altera as leis n.º 5.764, de 16 de dezembro de 1971, n.º 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e n.º 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), além de dar outras providências.

Mas alguém pode estar questionando, as Associações de Moradores, não são sociedades anônimas, sociedades limitadas, sociedades cooperativas e entidades de representação do cooperativismo, mas sim, uma associação civil, conforme dispõe os artigos 53 e seguintes do Código Civil.

Pois bem, a lei 14.030/2020, trata da conversão da medida provisória 931 de 30 de março de 2020, a qual, originariamente, apenas atendia as sociedades acima mencionadas, nada mencionando sobre as associações civis.

Ocorre que, a medida provisória, trata-se de norma com força de lei editada pelo Presidente da República, em situações de relevância e urgência, a qual produz efeitos imediatos, ou seja, já tem validade ao mesmo tempo em que tramita no Congresso (Câmara dos Deputados e Senado Federal), tendo prazo de vigência de 60 dias, podendo ser prorrogada por igual período, todavia, para se transformar em lei ordinária, a mesma precisa ser convertida em lei pela casa legislativa.

Assim, havendo aprovação da Medida Provisória, a matéria é promulgada e convertida em lei ordinária, não sendo sujeita à sanção ou veto do Presidente da República, todavia, esse não é o caso da Lei 14.030/2020, pois, a mesma foi aprovada pelo Congresso Nacional na forma de um Projeto de Lei de Conversão.

O projeto de Lei de Conversão, refere-se a qualquer alteração feita no texto original da medida provisória editada pelo Poder Executivo, sendo assim, após aprovação definitiva pelo Senado ou pela Câmara, o mesmo é remetido à sanção do Presidente da República.

E foi isso o que aconteceu com a MP 931/20, pois, durante a tramitação no Senado, a mesma sofreu alteração, justamente para incluir as ASSOCIAÇÕES, além das fundações e outras pessoas jurídicas não abrangidas pela Medida Provisória originária.

Desta forma, o artigo 7.º da Lei 14.030/2020, traz expressamente o seguinte:
Art. 7º As associações, as fundações e as demais sociedades não abrangidas pelo disposto nos arts. 1º, 4º e 5º desta Lei deverão observar as restrições à realização de reuniões e de assembleias presenciais até 31 de dezembro de 2020, observadas as determinações sanitárias das autoridades locais. (grifamos)

Parágrafo único. Aplicam-se às pessoas jurídicas de direito privado mencionadas no caput deste artigo:

I – a extensão, em até 7 (sete) meses, dos prazos para realização de assembleia geral e de duração do mandato de dirigentes, no que couber;

II – o disposto no art. 5º da Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020.

E o citado artigo 5.º da Lei 14.010/2020, dispõe que:

CAPÍTULO III
DAS PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO

Art. 4º (VETADO).

Art. 5º A assembleia geral, inclusive para os fins do art. 59 do Código Civil, até 30 de outubro de 2020, poderá ser realizada por meios eletrônicos, independentemente de previsão nos atos constitutivos da pessoa jurídica.

Parágrafo único. A manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico indicado pelo administrador, que assegure a identificação do participante e a segurança do voto, e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial.

Portanto, haja vista a MP 931/2020, ter sido alterada no Congresso Nacional, e convertida em Lei n.º 14.030/2020, a qual foi sancionada pelo Presidente da República, incluindo o texto modificado, agora as Associações de Moradores em loteamentos com acesso controlado (fechado), poderão também realizar assembleias por meio eletrônico (virtual), até 31 de dezembro de 2020, ou na impossibilidade de sua realização, a extensão em até 7 (sete) meses, dos prazos de duração do mandato de seus dirigentes.

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Por Otávio Celso Furtado Nucci* *Advogado há 20 anos. Especializado em Direito Condominial. É Sócio Proprietário do Escritório Jurídico Nucci e Nucci Sociedade de Advogados.

Possui Pós Graduação Lato Sensu em Direito Empresarial pela Uniseb e Extensão Universitária em Direito Condominial pela FAAP. Ex-presidente Estadual da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP – gestão 2016/2018. Ex-coordenador da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 12.ª Subseção da OAB Ribeirão Preto – gestão 2016/2018. Ex-diretor da OAB 12.ª Subseção de Ribeirão Preto – gestões 2007/2009 e 2010/2012.

Coordenador e Professor do Curso de Síndico Profissional do Portal dos Condomínios Brasil – Unidade de Ribeirão Preto. Professor do Curso de Direito Condominial do Instituto Valente de Educação. Professor do Curso de Pós Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP – Unidades Ribeirão Preto e São Paulo. Palestrante e Congressista. Autor de Artigos em Revistas Especializadas.

Obs.: Uso permitido em Consonância com os incisos IV e VII, do artigo 46 da Lei Federal n.º 9.610/98 (Lei de Direitos Autorais), para citação e ou divulgação, necessária prévia e expressa anuência do Autor.

OTÁVIO CELSO FURTADO NUCCI – ADVOGADO